+380 (44) 597-1-597

Подписаться на блог

Email:

Блог

Узкое место: роль и место недвижимости в вашем бизнесе

Автор: Михаил АРТЮХОВ Дата: 20/11/2012

 Успех большинства начинаний зависит от нашего умения находить баланс между двумя крайностями. Вопрос «Aрендовать или покупать?» зачастую сопоставим с шекспировским «To be or not to be?» для жизнеспособности всего бизнеса. Опыт показывает, что неправильное использование недвижимости зачастую становится одним из самых узких мест развития бизнеса.

Не последний вопрос

Недвижимость – одна из самых капиталоемких инвестиций. Оправданно ли такое вложение денег для вашего бизнеса?

Можно приводить много аргументов «за» покупку или аренду. Основные из них отображены в таблице:

 Покупка
Аренда
Стабильность Освобождение денежных средств для других задач бизнеса
Возможность получения заемных финансовых ресурсов под залог объекта
Гибкость в выборе территории локации
Статус Сохранение ресурсов по управлению недвижимостью

В своей практике я сталкивался с рядом случаев, когда решение о покупке было недостаточно взвешенным: компания приобретала объект недвижимости для повышения своего статуса в глазах других. В результате у компании сначала портились отношения с банком, который, не приходя в сознание, финансировал покупку объекта недвижимости: банк брал в залог товары в обороте и не анализировал динамику получения финансовых результатов. А потом – отношения и с поставщиками, не вовремя получавшими платежи (собственник постоянно стоял перед выбором – рассчитаться с банком или с поставщиками). Все это мешало бизнесу развиваться так, как он был способен.

Важно разделять операционную и инвестиционную деятельность бизнеса в его структуре. Идеально   недвижимость оформить на отдельное юридическое лицо. Тогда операционные риски не приведут к потере актива, а актив будет интегрирован в операционную деятельность ровно настолько, насколько нужно. Например, если у розничной сети возникают сложности с фискальными органами, которые замораживают движение денег и товаров, то недвижимость «пойдет паровозом», если она не выведена в отдельное юридическое лицо.

Своя логика

Поиск баланса между арендой и покупкой очень важен для долгосрочного развития бизнеса. Для каждой отрасли и этапов развития бизнеса есть своя логика. Попробуйте сами ответить на такие вопросы:

• Почему иностранные розничные сети отдают предпочтение аренде во всем мире, а в Украине покупают земельные участки и строят на них свои торговые помещения?

• Почему телеканалы стремятся покупать недвижимость?

• Почему международные аудиторские компании всегда арендуют офисные помещения?

• Почему IT-компании – самые активные арендаторы офисной недвижимости?

• Почему крупнейшая в мире сеть ресторанов быстрого питания стремится вести бизнесе только на собственных площадях?

Можно привести три примера: розничная торговля продуктами питания, телевизионный бизнес (телевизионный канал) и компания, оказывающая юридические услуги. Идеальным сочетанием для них, с моей точки зрения, являются следующие пропорции в недвижимости:

Вид бизнеса
Недвижимость в собственности
Недвижимость в аренде
 Розничная сеть
25 %
75 %
 Телеканал
100 %

Офис юркомпании 

100 %

 Когда розничная сеть, торгующая продуктами питания, владеет 100% торговых площадей, развиваться она будет медленно, поскольку инвестиции в недвижимость окажутся на порядок выше, чем в операционную деятельность. Например, розничная сеть ставит цель открыть 15 магазинов в год, в том числе 10 – формата «магазин у дома» площадью 400 кв. м и 5 супермаркетов площадью 2500 кв. м каждый. То есть торговая площадь сети через год должна составить 16 500 кв. м. При средней цене покупки 1 кв. м в $2000 инвестиции в недвижимость составят $33 млн. А при аренде аналогичных площадей расходы не превысят $2 млн в год. И только менеджменту решать, что делать с этой разницей в $31 млн – ждать более 8 лет, пока окупятся инвестиции от покупки недвижимости или инвестировать эти деньги в новые торговые точки в аренде.

Когда розничная сеть торговли продуктами питания владеет 100% своей недвижимости, это, скорее всего, означает, что или розничная торговля – не основной бизнес собственника этой сети, или сеть готовится к продаже.

В телевизионном бизнесе ситуация иная. Найти подходящее помещение для телеканала тяжело, поскольку существует множество ограничений – таких как уровень шума около здания, наличие развитой телекоммуникационной инфраструктуры, высота потолков в студиях, удобная транспортная развязка. Помимо этого, стоимость переезда телеканала составляет несколько миллионов долларов, потому что прямой эфир не должен прерываться. Это означает, что риск возникновения необходимости переезда должен быть сведен к минимуму. Заключить выгодный для арендатора договор аренды на 10 и более лет в Украине практически невозможно: телеканалы, имеющие опыт аренды помещений, расскажут вам, что дешевле один раз купить свой объект недвижимости, чем регулярно обсуждать с собственником помещений новые условия аренды под звук работающего перфоратора.

Рентабельность бизнеса успешных юридических компаний начинается с 30%. Соответственно, они могут позволить себе купить офис в Киеве стоимостью от $3000/кв. м. Тем не менее, они арендуют помещения в офисных центрах, потому что не смогут обеспечить доходность на инвестиции в недвижимость выше 15%. Одновременно партнеры юридических компаний любят инвестировать в недвижимость – для себя.

Как раз сейчас у владельцев бизнеса зарождается культура и правильная логика инвестиций в недвижимость.

Опубликовано: Forbes.ua



Теги: коммерческая недвижимость

Опубликовать в своем блоге livejournal.com


Комментарии

Павел 21.11.12 14:43
очень интересно и познавательно, спасибо

Оставить комментарий

Имя
Отзыв
Введите символы на картинке
Arpa Real Estate
Адрес:
Киев, ул. Межигорская, 78
лит. А, 1 этаж
Телефон:
+380 44 597-1-597
© 2009-2018 ARPA Real Estate.
Все права защищены.
Разработка сайта: VIS-A-VIS